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深圳风采一周开几次:法國土地制度歷史沿革及土地投資攻略

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法國土地概況

法國土地

法國本土面積為543965平方公里,包括海外領土面積為632834平方公里。邊境線總長度為5695公里,其中海岸線為2700公里,陸地線為2800公里,內河線為195公里。位于歐洲西部,與比利時、盧森堡、瑞士、德國、意大利、西班牙、安道爾、摩納哥接壤,西北隔拉芒什海峽與英國相望,瀕臨北海、英吉利海峽、大西洋和地中海四大海域,地中海上的科西嘉島是法國最大島嶼。

法國地勢東南高西北低,平原占總面積的三分之二。主要山脈有阿爾卑斯山脈、比利牛斯山脈、汝拉山脈等。法意邊境的勃朗峰海拔4810米,為歐洲第二高峰。河流主要有盧瓦爾河(1010公里)、羅訥河(812公里)、塞納河(776公里)。

法國農業極度發達,是世界主要農業大國。主產小麥、大麥、玉米和水果蔬菜。葡萄酒產量居世界首位。有乳、肉用畜牧業和禽蛋業。法國是歐盟最大的農業生產國,也是世界主要農副產品出口國?;禱欠ü岣吲┮瞪實鬧饕侄?,法國已基本實現了農業機械化,農業生產率很高。農業食品加工業是法國外貿出口獲取順差的支柱產業之一。歐洲前100家農業食品工業集團有24家在法國,世界前100家農業食品工業集團有7家在法國,法國的農副產品出口居世界第一,占世界市場的11%。

法國土地制度的變遷

法國國旗

法國農村土地制度發展大致分為3個時期:第一時期,1789 年大革命前的封建領地制經濟;第二時期,1789 年法國大革命爆發后的小農經濟;第三時期,20 世紀20 年代開始的現代農村土地制度的構建。

1. 1789 年大革命前的封建領地制經濟

在1789 年的大革命前,法國處于封建領地制經濟時期。其領地的特點是禁止私人圈占土地,實行公共放牧和強制性輪作制度。領地和份地的結合是法國封建領地制的土地占有形式的主體。領主是土地的所有者,同時又是領地的統治者。封建土地的農民大致分為自由佃農和農奴兩種。

前者與領主無人身依附關系,后者對領主有一種固定的人身依附關系。13 世紀后,領主普遍減少了由自己經營的領地,將土地分成小塊租給農民耕種,從而形成了法國封建土地制度的一個特點:領主一般不直接經營土地。

2. 1789 年法國大革命爆發后的小農經濟

1789 年爆發的法國大革命,摧毀了舊的封建土地關系,通過暴力將貴族和教會地產分給農民,在農業中廣泛建立起了以小塊私有土地為基礎的小農經濟。在大革命后,農村中高利貸活動十分猖獗,到了19 世紀,法國農民開始了兩極分化的過程,很多農民破產,少數大土地所有者組織起了資本主義式的大型農場。

3. 20 世紀20 年代開始的現代農村土地制度的構建

第一,法國政府在將小農場土地合并的同時,限制土地過度兼并。政府規定,對農村土地使用和轉讓時,私有農村土地一定要用于農業,不準棄耕、劣耕和在耕地上進行建筑。對于棄耕和劣耕者,國家有權征購,提高土地稅或讓其出租。政府明確規定土地轉讓不可分割,該塊土地只能整體繼承或出讓。

第二,建立土地市場管理機構——土地事務所,并建立土地銀行。土地的轉讓和出租必須經過管理機構批準,不獲其批準,土地轉讓無效。土地事務所對小塊土地有先買權,整治合并后,賣給有經營前途的農民。土地銀行購買土地后,再租給農民,訂立長期租約,以刺激投資;第三,現階段法國土地流通的特點是將土地市場分為市地市場和農村土地市場,市地市場以建設用地流轉為主,農村土地市場以農業生產用地流轉為主。

法國土地流轉狀況

1.小農土地私有制度

介紹法國土地流轉狀況前,先來看看法國的土地制度演變。法國是以土地私有制為主體的市場經濟國家,土地制度的歷史轉折點是1789年法國大革命。在1789 年的大革命前,法國處于封建領地制度。全國人口約2500百萬,其中農民有2200百萬,約占總數的90%。全國約有三分之二的土地為國王、僧侶和貴族所占有。

直到法國大革命爆發,尤其是雅各賓派上臺之后,連續頒布了三項土地法令,農民才開始真正取得土地所有權。

1793年6月3日,雅各賓政權頒布法令,將沒收自逃亡貴族的土地和王室、僧侶的土地分成小塊進行拍賣,土地的價款可以分10年支付,使得大量資產少的農民從拍賣中獲得了土地所有權。

1793年6月10日,雅各賓政權發布《分配公有土地法令》,規定凡在貴州在最近200年內從農村公社奪去的一切公有土地以及可資利用的牧場和森林等,都必須歸還農村公社。如果農村公社中有三分之一的居民贊成,就可以把公有土地按人口進行分配。這樣,在1973年大量土地都被分掉,幾十萬農民變成了小塊土地所有者。

1793年7月17日,雅各賓政權頒布《全部和無償地廢除封建義務》,提出無償取消舊日的一切封建義務。

這三項土地法令施行后,基本結束了法國的封建制度,形成了廣泛的小塊土地私有制度。

2.土地流轉以土地集中為核心

這種以小塊土地私有制為基礎的小農經濟在法國持續了100多年,農地細碎化和分散經營成為阻礙農業發展的根本因素。直至1955年,法國的農地還具有明顯的"兩小"特點:一是農戶土地面積小,在全國228.57萬個農場中,土地在10公頃以下的127.72萬個,占農場總數的55.9%,二是地塊小,總面積3400萬公頃的土地分割成7600萬地塊,平均每塊地僅0.45公頃。

二戰后,法國政府意識到小農所有的土地不利于農業現代化發展,頒布了一系列政策法規促進土地流轉與經營集中,提高土地規模效應。法國農村土地流轉形式多樣,包括土地所有權流轉、土地使用權流轉和農村土地用益物權流轉。1804年頒布的《法國民法典》第581條確立了農村土地的用益物權,包括出租、買賣、無償轉讓和抵押等多種形式。

(1)1960年,法國政府發布《農業指導法》,實行層級補助方法,按土地流轉的性質、面積對農民實行不同的補助金額。為了加速土地流轉,法國政府除了對流出土地的農民進行財政補貼外,對流入土地達到規模標準者給予優惠的信貸政策。如免費登記和低息貸款等。

《農業指導法》還要求各省成立"土地整治與農村安置公司(SAFER )"。SAFER是政府監督的非營利性民間機構,是農村土地流轉的中介機構,作用是購買小塊土地或農場,以合并、交換或整治工程的方法,轉賣給大農場主或有經營能力的農場主(在5年以內將這些土地重新出賣),促進土地集中。據統計,1963年至1982年間,SAFER共收購145萬公頃土地,占同期土地市場交易量的20%。

(2)1962年法國政府頒發《農業指導法補充法案》,設立"調整農業結構社會行動基金",一方面,對65歲(后將年齡放寬至55歲)以上退休人員并放棄土地經營或自愿讓出土地者,發放"離農終身補貼",促使44萬老年農民退出農業生產,放棄土地,由此騰出900多萬公頃土地,占全國農地的25%;另一方面,對于轉業來經營農業或擴大農場規模的青年農民,給予大量的財政補貼。如1982年,到山區經營農場的青年,可得到13.5萬法郎的補貼。。

(3)除此之外,法國還通過一些法律上的規定來?;ね戀?,促進土地的流轉。如私有農地一定要用于農業、不準棄耕、劣耕,如有違者,國家有權征購土地,提高土地稅或令其出租;土地只能整體繼承或流轉,包括地上附著物,不能分割流轉規定新建農場的最小面積為25hm2,以確保規模經營。

法國農業發展簡史

法國農場

法國農業是戰后才走在世界前列的,直到本世紀50年代以前一直是發這資本主義國家中農業落后的國家,從未擺脫農業凈進口國的局面。

法國農業長期以來是資本主義條件下的小農經濟,經營分散,技術落后。18世紀,農民占全國人口的80%,但只占全國耕地的30——40%。土地過度分散是阻礙法國農業發展的大問題,是法國大革命解決了這一問題。1793年通過法令,廢除封建權利,把土地分給了農民,形成了廣泛的小土地私有制度,后來隨土地的兼并出現了少數農業資本家。這種狀況持續了100多年。土地零碎仍然是阻礙農業發展的根本因素。1870年,法國農民仍占全國人口總數的70%,土地在1公頃以下的農戶達200萬戶。直到1939年,農民還占全國人口的48%。

戰后法國政府開始注重土地規模效益,從50年代起實行土地集中政策,1960年成立了"土地整治與農村安置公司",專門負責收購小片農地,轉賣給大農場主,以加速土地集中過程,使農場數目減少,平均規模擴大。到1980年,全國農場總數在1970年142萬個原基礎上減少為113萬個,擁有50萬公頃以上土地的大農場的比重由8%上升為13%。農業生產的集中,使大農場和大合作社逐步取代了小農經濟,成為法國農村經濟的支柱,大大加快了現代化步伐。

從1954年開始,法國谷物已能自給并陸續增加出口。自1968年起,法國一躍而成為農產品凈出口國,然后又發展成為世界上幾個最大的農產品凈出口國之一。1983年,法國的小麥、甜菜及牛肉總產量都居西歐首位,同年農產品出口額達159.53億美元,僅次于美國列世界第二位。法國農業在世界農業中占居了重要的位置。

1978年,法國農業產值達到1451億法郎,占當年國民生產總值的6.7%。1950年至1979年期間,法國農業生產平均年遞增率為2.3%,其中1954年至1972年間年遞增3.1%,居歐洲第一,在發達資本主義國家中也居領先地位。

法國農村土地及農業風貌欣賞

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